Berlin. Bild: Nasta Faley/Pixabay.

hyressättning I ett andra steg i stadens försök att dämpa hyresutvecklingen, kan nu hyresvärdar i Berlin bli tvungna att sänka befintliga hyror. Utvecklingen i Berlin pekar på ett problem som finns i många städer med bostadsbrist, säger Johan Mirtorp på Hyresgästföreningen.

Att Berlin väljer att frysa hyrorna under fem år har fått stor uppmärksamhet internationellt. Beslutet är ett resultat av att hyrorna ökat snabbt under några år – med 30 procent 2014–2019 enligt Berlins hyresgästorganisation BMV, rapporterar den tyska tidningen Deutsche Welle. Snitthyran i staden ligger nu på 850 euro för en lägenhet på 60 kvadratmeter.

Den första åtgärden för att dämpa hyresutvecklingen innebar att frysa befintliga hyror för 1,5 miljoner lägenheter, och infördes i februari. Från den 24 november åläggs dessutom hyresvärdar vars hyror överstiger en viss gräns med mer än 20 procent att sänka befintliga hyror.

Men enligt en undersökning från konsumentplattformen CONNY hade tre fjärdedelar av hyresgästerna som skulle kunna påverkas av en hyressänkning, inte informerats om det här av hyresvärden. Bedömningen är att många hyresvärdar kommer att låta bli att sänka hyran, och att hyresgästerna därför tvingas gå till domstol för att få tillbaka pengar om de betalat för hög hyra.

Enligt en konsultfirma, anlitad av hyresvärdar, skulle förlorade hyresintäkter kunna uppgå till 250 miljoner euro.

Några hundra hyresvärdar ska enligt ett lokalt mediebolag försökt hävda att de ska få fortsätta ta ut högre hyror, med hänvisning till en statlig regel som ska skydda hyresvärdar som behöver hyresinkomsterna för att överleva. Totalt bedöms 20 000 personer tjäna pengar på hyresinkomster från Berlin.

På svenska Hyresgästföreningen följer man med intresse debatten kring och åtgärderna mot höga hyror i Berlin. Är det en seger för hyresgästintressen?

– Jag skulle inte kalla det en seger, men det är intressant för det visar att det finns samma problem med bostadsbrist och höga hyror i många EU-länders huvudstäder. Förhoppningsvis kan det som sker nu i Berlin få våra europeiska företrädare att ta det här på allvar, säger Johan Mirtorp, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

Men enligt honom är det som har hänt i Tyskland inte jämförbart med vad som skulle kunna ske i Sverige eftersom systemen för hyressättningen skiljer sig så mycket åt.

– Att tillämpa den tyska åtgärden i Sverige är svårt, för det svenska systemet bygger på förhandlingar mellan parterna och bruksvärdessystem, som på ett annat sätt kan följa samhällsutvecklingen. I Tyskland används marknadshyror tillsammans med ett strikt ramverk med olika tariffer, säger Johan Mirtorp.

Bakgrunden till det som har hänt är, som på många håll i Europa och världen, bostadsbrist.

– När Merkel kom till makten skärpte man reglerna vilket gav lägre investeringar i bostäder, samtidigt som det skedde en stor inflyttning till Berlin. Sammantaget ledde det till bostadsbrist, och då höjs jämförelsehyrorna i ett marknadshyressystem snabbt. Vad jag förstår har det funnits möjlighet till en hyresbroms även tidigare, enligt tysk lag, om vissa kriterier är uppfyllda. Det är det kortet man nu spelat ut i Berlin.

Att Hyresgästföreningen skulle kräva frysta hyror under ett antal år i ett visst område i Sverige är inte aktuellt, enligt Johan Mirtorp. Under corona har Hyresgästföreningen vädjat om att fastighetsägare ska ge uppskov med hyran, men det bygger inte på tvång utan på att hyresvärden vill visa sin goda vilja.

– Det finns inget som hindrar höga eller låga hyreshöjningar i Sverige om parterna är överens. Men vi tycker den tyska modellen är så genomlagreglerad och oflexibel att den fungerar sämre än den svenska modellen.

Det är även möjligt för hyresgäster att i vissa fall kräva sänkt hyra, och att tvista i Hyresnämnden vid behov. Då handlar det ofta om nybyggda lägenheter som ska fasas in i det förhandlande systemet – mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägare – och där hyran hamnat ovanligt högt.

– Det händer att hyran då sänks, absolut, säger Johan Mirtorp.

Skulle det då finnas lagliga hinder för Hyresgästföreningen eller någon annan part att kräva frysta hyror någonstans i Sverige? Johan Mirtorp säger EU:s statsstödsregler och konkurrenslagstiftning skulle kunna spela in.

– Det som står i svensk lagstiftning är att hyresnivån ska vara skälig, och det är ju praxis som avgör vad som är skäligt. Vi har till exempel ganska strikt lagstiftning om hur allmännyttan kan bygga och stötta bostadsbyggande, genom allbolagen som säger att allmännyttan ska verka på marknadsmässiga villkor. Lagen kom till efter att fastighetsägarna hotat att gå till EU-domstolen för att bestrida statliga subventioner till bostadsbyggande, säger Johan Mirtorp.

Han hoppas att EU-politiker kan försöka få till mindre marknadstänk vad gäller bostäder.

– Man bör fundera på hur konkurrenslagstiftningen är utformad och om det offentliga bör kunna stödja bostadsbyggande mer.