Bostad De senaste årens hyreshöjningar har varit rekordhöga. Detta har motiverats av kraftiga kostnadsökningar för fastighetsägarna. Nu menar Hyresgästföreningen i en ny rapport att utvecklingen har vänt för bolagen och att det är mer lönsamt för dem nu än innan pandemin. Men Fastighetsägarna slår tillbaka och menar att det inte stämmer överens med verkligheten.
Sedan 2022 har hyrorna i Sverige ökat med omkring 14 procent. De högsta höjningarna på 30 år. Hyresförhandlingarna har varit konfliktladdade och strandat på löpande band. Samtidigt som kostnaderna för fastighetsägarna ökade kraftigt såg hyresgästerna flera års reallöneökningar ätas upp av inflationen.
Men nu har vindarna vänt för privatvärdarna. Det menar Hyresgästföreningen som i en ny rapport granskat den ekonomiska utvecklingen för 25 privata bolag mellan 2015 och 2024. Bland annat visar rapporten att överskottsgraden (driftnettot dividerat med hyresintäkter) i förvaltningen är högre nu än innan pandemin och att det genomsnittliga driftnettot (hyresintäkter minus fastighetskostnader) ökat med 40 procent sedan 2015.
Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, framhäver att Fastighetsägarna i debatten om hyreshöjningarna ofta lyfter fram att det är krisartat för branschen. Något som enligt rapporten inte stämmer överens med verkligheten.
– Det här punkterar myten om den pressade fastighetsbranschen. De flesta bolag gör större överskott nu än före krisen. Samtidigt står hyresgästerna kvar med de senaste årens hyreshöjningar. Det kommer vara svårt för branschen att hävda att det är krisläge nu. Jag ser ärligt talat inte heller lika många artiklar från dem på det temat. Det är ett tecken på att de tycker att det ljusnar, säger Martin Hofverberg.
Stigande räntor
Den stora boven bakom de höga yrkandena från Fastighetsägarna är egentligen räntorna som ökade kraftigt efter pandemin, framhäver Martin Hofverberg. Något som hotade fastighetsvärdena. Enligt Hyresgästföreningens rapport har flera bolag belånat sig högt och tagit stora risker, med hyresgästen som garant.
– Att Fastighetsägarna i stället hänvisar till ökade kostnader i debatten är förståeligt, eftersom ränteavgifter är lättare att slå ner på, det har man inte lika mycket empati för. Men vi märker att det är räntekostnaderna som varit det stora problemet. Och när räntechocken kom försökte man föra den kostnaden på hyreshushållen, säger Martin Hofverberg.
Räntorna är väl en del av faktorerna i trepartsöverenskommelsen, den som ligger som grund för de årliga hyresförhandlingarna?
– Ja, och just nu sitter vi och tittar på treparten. Det är svårt att säga vad utfallet blir. Det ska vara en kompromiss mellan parterna och vi ska landa i faktorer som alla kan ställa sig bakom. Men i konkreta förhandlingar är det en fråga om viktning, hur stor roll faktorerna ska spela. Treparten är inte en räknesnurra utan ett ramverk. Vi tycker att ränteutgifterna ska spela en mindre roll. Det är bolagen som ska bära den risken, för det är till syvende och sist dem som vinner eller förlorar på det, säger Martin Hofverberg.
Minskad köpkraft
Martin Hofverberg påpekar att det är dags att vara återhållsamma i förhandlingarna och att ge hyresgästerna en chans att komma i kapp.
– Det har varit låg reallöneutveckling, och hyreshushållens köpkraft har backat ett decennium. Tittar man på den här rapporten ser man att den underliggande affären för fastighetsbolagen går bättre i dag än innan krisen. Det är helt rätt att använda den här utvecklingen till hyresgästkollektivets fördel i förhandlingar.
Fastighetsägarna har tidigare kritiserat Hyresgästföreningens rapporter på detta temat. Man har framhållit olika brister vad gäller metod. Martin Hofverberg säger att Hyresgästföreningen tagit till sig av den kritiken.
– Vi försöker alltid ta till oss av relevant kritik och använt det till att utveckla rapporten. Nu använder vi uteslutande av samma mått som branschen själva använder i sina årsredovisningar, säger han.
”En partsinlaga”
Men Fastighetsägarnas chefsekonom Tomas Ernhagen anser att rapporten innehåller samma problem som tidigare, vilket enligt honom gör det svårt att bemöta den i sak.
– Företagen som analyseras bedriver olika typer av verksamheter med olika fokus på lokaler och bostäder. Vissa är transaktionsinriktade, en del bygger nytt medan andra främst förvaltar fastigheter långsiktigt. Hyresgästföreningen har inte heller gjort tillräckligt med justeringar för att göra jämförelserna och slutsatserna möjliga, säger Tomas Ernhagen.
Han menar att rapporten snarare är en inlaga i de pågående hyresförhandlingarna än ett seriöst försök att spegla verkligheten.
– Det är ingen slump att den lanseras just nu. Det är beklagligt. Hyresrätten är alltför viktig för att behandlas som ett slagträ i en medial debatt. Vi borde kunna vara överens om att vi vill ha fler och väl underhållna hyresrätter i framtiden. Då kan man inte blunda för verkligheten, som exempelvis de senaste årens otroligt stora kostnadsökningar för bolagen.
För låga hyreshöjningar
Som exempel framhåller han att kostnaderna för elnät, vatten, avfall och fjärrvärme har ökat med cirka 60 procent mellan 2022 och 2025. Vad gäller räntorna och hyresgästernas inkomstutveckling håller han inte heller med Hyresgästföreningens beskrivning av läget.
– Att Riksbanken sänker styrräntan är naturligtvis positivt, men innebär inga direkta lättnader för bolagen. Snitträntan 2022 för fastighetsbolag var i genomsnitt 2 procent. I dag är den 3,3 procent. Det är en ökning med 65 procent. Om man tittar på hur disponibla inkomster förändrats mellan 2022 och 2025 har de ökat med 25 procent, medan KPI ökat med 20 procent. Det innebär att det är hyresvärdarna som burit de största kostnaderna medan hyresgästkollektivet varit skyddade, säger Tomas Ernhagen.
Han menar också att de hyreshöjningar som varit de senaste åren ligger långt under hyresvärdarnas kostnadsökningar. Mellan 2022 och 2025 handlar det om en ökning på lite drygt 15 procent, enligt Tomas Ernhagen.
– Hyresgästföreningens partsinlaga ger en udda beskrivning av verkligheten och kommer endast att bidra till att minska investeringarna i nya hyresrätter och möjligheten att underhålla befintliga hyresrätter. Det kommer också stärka att incitamentet ytterligare att ombilda hyresrätter till bostadsrätter där det är möjligt, säger Tomas Ernhagen.
Olle Bergvall
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
