Fastighetsägarna rasar över för låga hyreshöjningar

Fastighetsägarna oroas över att årets hyreshöjningar inte ligger högre än på 3–5 procent. De menar att förhandlingsspelet är ”riggat” och att den nya överenskommelsen inte fungerar. ”Får fundera rejält på vad som gick fel”.

Årets hyresförhandlingar går trögt. Nu är nära 40 procent färdiga, jämfört med 63 procent samma tid förra året. Och den genomsnittliga höjningen ligger hittills på drygt 4 procent. Den högsta höjningen på 30 år men långt under hyresvärdarnas yrkanden på 10 procent, vilket oroar Fastighetsägarna.

– Det här är riktigt illa om det är ett mönster vi ser i framtiden. Bolagen kommer inte kunna bygga nya bostäder och de hyresfastigheter vi har kommer få sämre underhåll, säger Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna.

Han framhåller att förvaltningskostnaderna ökade med 20 procent förra året. Egentligen hade en hyreshöjning på 25–30 procent varit nödvändig för att täcka bolagens kostnadsökningar, menar han. 

Men inför hyresförhandlingarna som startade i höstas hade bostadsmarknadens parter kommit överens om fem faktorer som ska ligga till grund för de årliga förhandlingarna. Två handlar om de lokala förhållandena, som avgifter för el, värme, avfall, vatten och avlopp samt förvaltnings- och underhållskostnader. Övriga tre faktorer är nationella och handlar om räntor, BNP samt inflationen.

Eftersom överenskommelsen bygger på historiska data tre år bakåt i tiden, och räntorna, inflationen och kostnadsökningarna legat lågt de senaste åren, resonerade Fastighetsägarna att 10 procent var vad de kunde ta ut i hyreshöjningar i år. 

Men parterna står långt ifrån varandra i tolkningen av överenskommelsen. Medan Fastighetsägarna räknar på kostnadsutvecklingen och anser att den ska avgöra hyresjusteringarna, menar motparten Hyresgästföreningen att faktorerna ska utgöra ramen för förhandlingarna. Det står i överenskommelsen understryker dem.

Det som parterna gick ut med som ”ett historiskt avtal för hyresrätten” och ”ett nytt Saltsjöbadsavtal”, har i själva verket lett till tuffare förhandlingar än tidigare, menar Tomas Ernhagen.

– Överenskommelsen är otydlig på många punkter. Den öppnar upp för rätt stora tolkningsmöjligheter. Sen underlättar det inte att vi sjösatte den här modellen i en traumatisk ekonomisk situation, säger han.

Men de flesta förhandlingar landar någonstans mellan 3–5 procent. Är det inte så att bolagen tycker att det är en rimlig höjning?

– Problemet är att vi på den privata sidan inte har haft någon instans att vända oss till om vi inte kommer överens. Vi har ingen institution som kan hantera en tvist. Det gör att Hyresgästföreningen får ett veto i förhandlingarna. Kommer ingen överens kan de bara sitta och vänta ut oss, säger Tomas Ernhagen. 

Från och med 1 januari i år finns en ny lagstiftning om ett skiljemannaförfarande som ska lösa tvister i de årliga förhandlingarna mellan privata bolag och Hyresgästföreningen. Tomas Ernhagen ser det som en klar förbättring, även om han är kritisk till att det krävs att man har ett avtal med Hyresgästföreningen inskrivet i förhandlingsordningen för att få nyttja den nya lagstiftningen. 

– Det är lite märkligt att de ska ge sitt godkännande för att ett bolag ska kunna vända sig till skiljemannen.

Hyresgästföreningen säger att det finns flera fastighetsägare som är väldigt nöjda med överenskommelsen och tycker att förhandlingarna har gått bra.

– Det tar ett tag innan systemet sätter sig. Det är viktigt att komma ihåg att det handlar om förhandlingar där två olika parter vill olika saker och företräder olika intressen. Det finns en konflikt inbyggd i förhandlingssystemet, säger Marie Linder, ordförande för Hyresgästföreningen. 

Marie Linder tycker inte att det är konstigt att förhandlingarna går trögt när parterna börjar så långt ifrån varandra. Och hyreshöjningar på 4 procent är väldigt högt och kommer att innebära att det blir tufft för många hyresgäster, menar hon.

– Men överenskommelserna är bra i förhållande till utgångskraven. Jag tycker att vi har gjort vårt jobb genom att ifrågasätta kraven och stå på konsumenternas sida. Många av bolagen har otroliga vinstmarginaler och fastighetsbranschen har gått som tåget i många år, säger hon. 

Enligt Tomas Ernhagen har bristen på en fungerande tvistelösning inneburit att förhandlingsspelet har varit ”riggat” till hyresgästernas fördel. Det har, enligt honom, bidragit till att trepartsmodellen inte har fungerat. Medan bostadsrättsinnehavare och villaägare får höjda boendekostnader på flera tusen, höjs hyrorna med hundralappar.

– Vi har ingått det här trepartsavtalet som gäller under tre år. Just nu har vi en grupp med representanter från alla parter som ska utvärdera modellen. Då får vi fundera rejält på vad som gick fel och på vilket sätt överenskommelsen måste förtydligas. Lyckas vi inte med, är risken stor att det blir stökigt även i framtida förhandlingar, säger han

Marie Linder menar också att avtalet kan behöva utvecklas, men hon tror att det hade varit tuffa förhandlingar med eller utan det på grund av det ekonomiska läget. 

– Det blir alltid en diskussion i förhandlingar där parterna företräder olika intressen och perspektiv. Vi företräder konsumenterna på ett sätt som ska ge låga höjningar, medan bolagen vill ha höga höjningar. Någonstans däremellan finns en sanning, säger hon.

Sveriges Allmännytta har varit ute och varnat för att yrkandena kan bli ännu högre nästa år, eftersom när man räknar tillbaka tre år kommer vi få fler år med höga räntor och hög inflation. Är ni på Hyresgästföreningen oroliga för det?

– Det beror på vad som händer med samhällsekonomin och vad politiken gör för att understödja hyresgästerna. Som jag tolkar Sveriges Allmännytta menade de att politiken måste gå in och agera. I ett läge nu när bostadsrättsinnehavare får högre ränteavdrag får hyresgäster ingenting. Därför föreslår vi ett hyresavdrag som ska motsvara skattelättnaderna för de som äger sin bostad. Vi måste se till att människor har råd att bo kvar, säger Marie Linder.