Nyhet Att köpa och renovera för att höja hyran har blivit en lönsam verksamhet för privata fastighetsägare. Detta leder till att allt fler billiga hyresrätter försvinner och att otryggheten bland utsatta grupper i samhället växer, visar ny avhandling.
Lagen om att allmännyttan ska drivas utifrån en marknadslogik har lett till fler utförsäljningar. Och kryphålen i bruksvärdesprincipen, som ligger till grund för dagens hyressättning, gör att fastighetsägare kan renovera lägenheter för att chockhöja hyrorna. En ny avhandling från Stockholms universitet tittar på hur hyresmarknadens aktörer, både privata och kommunala, agerar i stadsrummet.
Avhandlingens författare Jennie Gustafsson, doktor i kulturgeografi vid Stockholms universitet, berättar att hon främst tittat på hyresmarknaden i Malmö. I synnerhet Rosengård. För sin forskning har hon intervjuat kommunpolitiker, planerare, anställda inom allmännyttan samt privata hyresaktörer. Hon har också intervjuat hyresgäster och kommuninvånare i Rosengård.
– Jag såg hur allmännyttans agerande vävde samman med skeenden på den privata hyresmarknaden. Hur både allmännyttan och den privata hyresrätten förändras och hur de förändringarna relaterar till varandra. Det går inte att skilja renoveringarna från vad som händer med allmännyttan i dag. Och man måste också förstå försäljningarna av allmännyttan i ljuset av hur den privata hyresmarknaden fungerar.
Med renoveringar menar du de som höjer standarden och gör att fastighetsägaren kan höja hyran?
– Exakt. Det är de standardhöjande renoveringarna som sker inne i lägenheterna och leder till högre hyror.
Jennie Gustafsson förklarar att Allbolagen som trädde i kraft 2011, och innebär att allmännyttiga bolag ska marknadsanpassas, tog bort allmännyttans hyror som normerande. Därför kan hyreshöjande åtgärder i det privata beståndet leda till att det uppstår en elasticitet i hyressättningen. Vilket gör att privata hyresvärdar ser en större möjlighet i att agera på hyresmarknaden.
– Men framför allt är det bruksvärdeshyran som utgör kryphål. Syftet med bruksvärdet är att skydda hyresgästen från plötsliga hyreshöjningar. Men i dag använder privata hyresaktörer sig av principen genom att renovera och ändra bruksvärdet på lägenheten. Det leder till drastiska hyreshöjningar som delvis påverkar sittande hyresgäster men framför allt ökar hyresnivåerna generellt på hyresmarknaden.
Detta gör att det blir svårare för kommunen att tillhandahålla lägenheter till invånarna. I intervjuer som Jennie Gustafsson gjort med anställda i Malmö stad berättar de som jobbar med sociala hyreskontrakt att det har blivit mycket svårare att hitta billiga hyresrätter.
– Det beror delvis på att hyrorna höjts successivt genom renoveringar. Där kan man se att lagens ambition från början, att skydda hyresgästerna, motsätts av de privata hyresvärdarnas agerande.
Hur mycket har hyran höjts i det området och under den tidsperioden du undersökt?
– Hyran höjs alltid lite varje år och då försöker jag räkna bort den hyreshöjningen som kommer från varje årsförhandling. Totalt ökade hyrorna med 25,5 procent i Herrgården, i de bostäder som ägs av Victoria Hem, mellan 2014 och 2019. Utifrån mina beräkningar är det 51 procent av den höjningen som beror på renoveringar.
Du skriver att marknadslogiken har försämrat Sveriges bostadssystem och leder till fler utmaningar för kommunerna. Hur menar du då?
– På sikt, om kommunens bostadsbestånd minskar, får kommunen mindre kontroll över sin bostadsförsörjning. Inte minst är det viktigt för kommuninvånarna. Som boende i en kommun har man större insikt och kontroll över de kommunala bostäderna och hur de utvecklas än vad de har över en privat aktörs bostadsstock. Det är ganska tydligt om man kollar just på hur vissa privata hyresaktörer utvecklas.
Syftet är inte främst att förvalta bostäder för de boende utan att på olika sätt förbättra möjligheten till fortsatt belåning och fortsatt ekvation.
Hon menar att transparensen minskar över tid när bolagen genomför en rad ägarbyten och ägarförändringar. Samtidigt som avståndet mellan hyresgäster och hyresvärd växer. Victoria Park har exempelvis tidigare varit ett offentligt listat aktiebolag och alla hade tillgång till deras årsredovisning. Vilket ger en inblick i hur bolaget agerar. Men när Victoria Park köptes upp av tyskägda Vonovia togs de bort från börsen och är inte längre börsnoterat. Nu finns inte årsredovisningarna tillgängliga.
– Det finns en problematik där som vi kan uppmärksamma. När de här bolagen blir en del av den kommunala bostadsförsörjningen, efter att kommunen sålt sitt bestånd till dem, då behöver man diskutera vad det innebär för kommuninvånarnas möjlighet till insyn men också att ställa aktörerna till svars om det skulle behövas.
Du skriver också att marknadslogiken har försämrat Sveriges bostadssystem. På vilket sätt?
– Om man tänker att Sverige bostadssystem på något sätt syftar till att bygga upp en bostadsmarknad som är till för alla, där det finns hyreslägenheter till överkomliga hyror. Och att allmännyttan är ett viktigt verktyg för att uppnå den här balansen, då har marknadslogiken inom allmännyttan lett till att den agerar på ett sätt som gör att den inte längre är till för alla. Men också att den agerar på ett sätt som gör att de boende upplever negativa konsekvenser av hyresrätten, säger Jennie Gustafsson och tillägger:
– En annan marknadslogik jag pratar om är hur privata hyresaktörer använder sig av renoveringar för att stärka sina egna marknadsvärden och finansiella värden. De är i hög utsträckning finansiella aktörer som agerar på en europeisk och internationell fastighetsmarknad, men också en finansiell marknad där man stärker sina finansiella värden och blir intressant för andra bolag och finansiella investerare. Syftet är inte främst att förvalta bostäder för de boende utan att på olika sätt förbättra möjligheten till fortsatt belåning och fortsatt ekvation. Det underminerar möjligheten att tillgå hyresrätter till överkomliga hyror.
Det är de svagaste grupperna som drabbas av de här tendenserna av utförsäljning och renoveringar.
De kommunala försäljningarna skapar generellt en oro och otrygghet för de boende, menar Jennie Gustafsson. I de områden i Rosengård hon tittat på vad gäller försäljningen till Victoria Park kände de boende till hur de agerat i ett område i närheten. De var oroliga för höga hyror och att hyresreglerna skulle bli strängare.
– Det jag tycker är viktigt och vill belysa är att vi i dag ser en koncentration av socio-ekonomiskt fattiga i hyresrätten. Och framför allt en koncentration av de här grupperna i de delar av hyresrätter som antingen privatiseras och säljs ut eller som renoveras. Så det är de svagaste grupperna som drabbas av de här tendenserna av utförsäljning och renoveringar. Det är kanske inte de grupperna som ska bära den här kostnaden. De är redan marginaliserade och riskerar att hamna i ännu mer sårbara situationer.
Tror du att den här utvecklingen kommer att leda till fler diskussioner om att införa en ny boendeform, som socialbostäder?
– Jag tror det är viktigare att kolla på de institutioner och det lagutrymme vi har och diskutera hur det går att anpassa och förändra. Eller kolla på vilka andra materiella stöd man skulle kunna behöva för att stärka den kommunala bostadsförsörjningen. Jag tror det är viktigare än att skapa en ny boendeform.
Jennis Gustafsson framhåller att trots att allmännyttan är mer marknadsanpassad i dag finns det en dubbelhet. Hon menar att allmännyttan fortfarande är en aktör som det kan ställas politiska krav på och som ofta tar ett större socialt ansvarstagande.
– Allmännyttan är fortfarande ett kommunalt viktigt välfärdsverktyg. Jag tror det kan vara viktigare att kolla på den funktionen än ett helt nytt regelverk. Jag tror det kan finnas mycket potential inom allmännyttan trots den här marknadsanpassningen.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
