FREDAGSMYS | Chefredaktör Nordling spår ny fart i bostadsfrågan inom kort. Och påminner därför om en historia som många tycks ha glömt.

Kanske lyckas regeringen lotsa sig genom arbetsrättens grynnor, kanske inte. Men oavsett så väntar därefter nästa utmaning, hyresrätten. Nästa år kommer utredningen som väntas föreslå mer marknadsorienterade hyror.

När det gäller spelet kring arbetsrätten denna höst så har det mytomspunna Saltsjöbadsavtalet spelat en intressant roll. Det har kunnat återges lite hursomhelst, utifrån vem som använt det i sin retorik. Oavsett ideologi tycks du kunna hitta argument utifrån de där dagarna i december 1938.

Något liknande lär ske när hyresutredningen lägger fram sina förslag. Men då kommer mytbildningen handla om när bruksvärdssystemet infördes 1968, eller kanske till och med om kontrollagen från 1942 som den då ersatte. Men om förslagen att släppa fram marknadskrafterna blir alltför långtgående är det nog en annan, mer bortglömd, historia som bör lyftas fram ur garderoben.

Lagen om hyreskontroll infördes alltså 1942, mitt under pågående världskrig. Ambitionen var att hålla nere folks utgifter i svåra tider. Parallellt med detta infördes även priskontroll för bostadsrätter. Du kunde därmed inte sälja en bostadsrätt till vilket pris som helst. Och framför allt inte till ett pris som motiverats av akut bostadsbrist.

I takt med att utbudet av bostäder förbättrades efter kriget reformerades som sagt hyressättningen till dagens system 1968. Och i samma veva valde regeringen att också se över reglerna för bostadsrätter; såväl avgifter och insatser som försäljningspris.

Priskontrollen för bostadsrätter hade då varit föremål för otaliga motioner i Riksdagen alltsedan 50-talet, med ständiga krav om dess upphörande. Främsta argumentet för detta var att en svart marknad uppstått, där bostadsrätter köptes med hjälp av pengar under bordet. Samma retorik som nu ligger till grund för dagens hyresutredning, med andra ord.

Regeringen tillsatte därför den statliga Bostadsrättskommittén som i grova drag förordade en avreglering av priskontrollen för bostadsrätten. Mer tydliga marknadsprinciper skulle istället råda inom denna upplåtelseform.

Så gott som alla remissinstanser ställde sig bakom förslagen.  Svea hovrätt förutsåg dock en logisk effekt:

Om hyrorna i bristorterna också i fortsättningen blir föremål för en kontroll som hindrar en av tillgång och efterfrågan föranledd prisbildning samtidigt som bostadsrättslägenheterna lämnas fria, föreligger risk att bostadsproducenterna finner det mera fördelaktigt att bygga bostadsrättshus som i detta läge skulle ge de bästa vinstmöjligheterna. 

Stadskollegiet i Stockholm (idag heter det kommunstyrelse) såg även andra risker med skenande bostadsrättspriser i huvudstaden och föreslog därför en temporär prisdämpande kontroll för att skydda köparna:

Kontrollen bör dock begränsas till att avse förhindrande av sådana överpriser på bostadsrätterna, som från allmän synpunkt inte kan accepteras. Sedan bristsituationen på marknaden inte längre är påtaglig bör enligt kollegiet kontrollen upphöra.

Någon sådan begränsad kontroll i ett övergångsskede blev det dock inte. Men bristsituationen i Stockholm är som bekant fortfarande ”påtaglig”.

Utredningen föreslog emellertid inte ett totalt förbud mot reglering av priset på bostadsrätter. Den förening som önskade kontrollera detta via sina stadgar skulle kunna göra det. Detta därför att de kooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och Riksbyggen då reglerade överlåtelsevärdena vid försäljning via sina stadgar. Tanken var att en säljare endast skulle få åter insats samt eventuella amorteringar, och därmed motverka spekulation i boendet, något som utredarna tycks ha identifierat som kärnvärden för bostadskooperationen:

Därvid antar kommittén att de bostadskooperativa riksorganisationerna även framdeles behåller bestämmelser om kontroll av att överlåtelsevärdena inte överskrider den ursprungliga grundavgiften jämte gjorda amorteringar. Sådana bestämmelser hindrar emellertid bostadssektorn från att anpassas till en i övrigt balanserad marknad.

Det skulle emellertid visa sig att utredarna tolkat läget fel. Riksbyggen ändrade tämligen omgående sina stadgar så att försäljningsvärdet blev fritt. HSB förde en längre ideologisk diskussion internt, men följde några år senare efter även de och släppte priset fritt. Hindren mot ”en balanserad bostadsrättsmarknad” var därmed undanröjda. (Dock har svenska bostadsrättsföreningar fortfarande möjlighet att kontrollera priset för sina lägenheter vid försäljning, om det står så i deras stadgar. Vad detta kan leda till i en övrigt marknadsstyrd värld illustreras dock väldigt väl i dokumentären kring denna förening.)

Det är alltså inte hyreslagstiftningens förändring 1968 som bör vara i fokus när bostadsdebatten kommer blossa upp nästa år, utan avregleringen av bostadsrätten samma år. Den innebar ju de facto att marknadskrafterna släpptes fria, vilket bör ge båda sidors debattörer bra underlag för kommande diskussioner. För vad lärde vi oss av denna avreglering?

Utifrån data så tycks effekterna av den fria prissättningen dröjt närmast 15 år, men därefter sköt bostadsrättspriserna rejält i höjden och de tycks ju alltjämt nå nya rekordnivåer. Att effekten dröjde är knappast förvånande. Bostadssektorn är något trögrörlig, men framför allt: avregleringen skedde mitt under pågående miljonprogram. Det vällde ut bostäder på marknaden och parerade de värsta effekterna. I direkt närtid lär alltså beslutet att släppa bostadsrättspriserna fria ha känts rätt ofarligt för alla ansvariga. Det kunde säkert närmast betecknas som en no-brainer, om det uttrycket hade funnits då i slutet av 60-talet.

Därefter har väl i första hand Svea hovrätts farhågor infriats, tillsammans med att bostadsrättshavare på bristorter fått en värdeökning utan dess like, med där tillhörande möjligheter till belånad konsumtion. Om det har gynnat samhället i stort är väl inte lika självklart, men det beror som sagt i vilken ände av panelen du för debatten.

Men om det finns någon generell lärdom, av den no-brainer-typ som verkar ha varit rådande 1968, så är det nog att det är bäst att släppa marknadskrafterna fria inom bostadssektorn om du samtidigt försöker bygga bort bristen. Och att du därefter har typ tio år på dig innan det är dags att bygga bort bristen igen. Annars blir det som….eh, nu.

Ha en bra helg!

 

Jonas Nordling
Chefredaktör och utgivare