Hyresförhandlingar kraschar – fjärde året i rad

Bostad Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen står fortsatt långt ifrån varandra i hyresförhandlingarna. På flera håll i landet ska hyran nu avgöras av skiljeman, för fjärde året i rad. Fastighetsägarna menar att systemet har stora brister och kräver flera lagändringar. 

– Det blir ju väldigt konstigt att använda sitt eget beslut att lämna förhandlingsbordet som bevis för att förhandlingarna inte fungerar, säger Carl-Johan Bergström, förhandlingschef Hyresgästföreningen.

Redan i slutet av april påkallade Fastighetsägarna årets hyresförhandlingar i 125 kommuner i bland annat Stockholms, Västra Götalands, Kalmars, Hallands och västra Östergötlands län. Totalt berörs 172 000 hushåll. Enligt Fastighetsägarna GFR ville man komma igång tidigt för att undvika att förhandlingarna drar ut på tiden och att det blir retroaktiva hyreshöjningar.

Nu efter tre månader konstaterar Fastighetsägarna att man står för långt ifrån varandra för att det ska vara lönt att fortsätta förhandla. Och för fjärde året i rad begär branschorganisationen att en oberoende skiljeman ska avgöra om hyresjusteringen.

– Vi går till skiljeman då vi inte kunnat hitta en lösning med motparten inom den tidsperiod för förhandlingen som anges i lagstiftningen. Vi vill undvika långdragna förhandlingar vilket drabbar hyresgäster och hyresvärdar som då får retroaktiva hyreshöjningar, säger Fastighetsägarna Stockholms förhandlingschef Nathalie Brard.

”Årets höjningar behöver halveras”

Vilket krav Fastighetsägarna Stockholm har eller vilket motbud man fått från Hyresgästföreningen vill Nathalie Brard inte uppge ”med respekt för förhandlingssekretessen”. Att parterna står långt ifrån varandra är en bild som även Hyresgästföreningens förhandlingschef Carl-Johan Bergström delar.

– Fastighetsägarna ligger kvar på nivåer nära förra årets kraftiga höjningar, trots att parternas gemensamma underlag pekar åt ett helt annat håll. Räntor, kostnadsutveckling och det ekonomiska läget visar att årets höjningar behöver bli betydligt lägre och åtminstone halveras. Hyresgästerna har redan fått flera år av höga höjningar. Nu finns det inget i siffrorna som motiverar en repris av de senaste årens höga hyreshöjningar, säger Carl-Johan Bergström.

Sedan 2023, då lagen om skiljeförfarande vid hyresförhandlingar trädde i kraft, har antalet ärenden om utseende av skiljeman ökat kraftigt hos hyresnämnden. Enligt en rapport från Fastighetsägarna registrerade hyresnämnden 1 464 sådana ärenden 2023. 2025 var siffran 4 852. Lagstiftaren hade räknat med mellan 50 och 200 ärenden per år.

Hyresgästerna hade veto-rätt

Enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi och bostadspolitisk debattör, finns det en grundläggande motsättning mellan parterna om vad som ska styra hyran. Där Fastighetsägarna betonar kostnader och efterfrågan och där Hyresgästföreningen särskilt lyfter fram hushållens ekonomiska situation. Samtidigt vill inte Hyresgästföreningen pressa fastighetsägarna för hårt och tar därför hänsyn till kostnader, framhåller Hans Lind.

– Konflikten ställs ju på sin spets när importpriser stiger och bolagens kostnader stiger samtidigt som reallönerna sjunker. I en sådan situation ser parterna frågan om kostnadskompensation på mycket olika sätt, säger Hans Lind.

Vad tror du att det gör med legitimiteten för hyresförhandlingarna när de så ofta strandar och skiljeman avgör hyresjusteringen? 

– Legitimiteten har nog uppfattats tämligen olika. Det gamla systemet var vinklat till hyresgästernas förmån eftersom hyran inte fick ändras om inte parterna var överens. Hyresgästföreningen kunde därmed vinna på att dra ut på förhandlingarna. Var det en ’verklig’ förhandling när hyresgästerna i praktiken hade veto-rätt? På arbetsmarknaden har ju arbetsgivarna lock-out-vapnet, men på hyresmarknaden har fastighetsägarna inte mycket att hota med. Systemet med medlare innebär att ’överenskommelser’ kan komma fortare och om fastighetsägarna tror att medlarna kommer fram till liknande nivåer som en direkt överenskommelse så har de starka incitament att snabbt överlämna frågan till medlare, säger Hans Lind.

Kräver lagändringar

Fastighetsägarna menar att lagstiftningen i dag är bristfällig och nu kräver man flera lagändringar för att det, enligt organisationen, ska bli mer effektiva och förutsägbara förhandlingar. Bland annat en lagstadgad rätt för alla hyresvärdar att få en tvist prövad av skiljeman utan krav på godkännande från Hyresgästföreningen, att kravet på tre månaders förhandling innan skiljeman kan kopplas in sänks till sex veckor, tydliga motiveringar till skiljemannens beslut samt att det förtydligas i lagen vilka faktorer som ska ligga till grund för hyresjusteringen. 

– Givetvis är det inte ett gott tecken för det kollektiva förhandlingssystemet att vi inte kommer överens på egen hand, säger Nathalie Brard.

Men Hyresgästföreningen anklagar i stället Fastighetsägarna för att ha satt i system att påkalla förhandlingarna tidigt för att sedan vänta ut tiden tills man kan begära en oberoende skiljeman.

– Systemet fungerar i grunden. Problemet är att Fastighetsägarna gång på gång lämnar förhandlingsbordet i stället för att förhandla färdigt. Det blir ju väldigt konstigt att använda sitt eget beslut att lämna förhandlingsbordet som bevis för att förhandlingarna inte fungerar. När en part återkommande går till skiljeman säger det mer om den partens strategi än om systemet, och jag skulle snarare säga att det är Fastighetsägarna som tappar i legitimitet än systemet. Det är uppenbart att Fastighetsägarna tar väldigt lätt på sitt partsansvar, säger Carl-Johan Bergström.

”Ska inte sätta märket”

Han menar också att Fastighetsägarnas reformkrav i grund och botten handlar om att försvaga hyresgästernas inflytande. Dessutom skulle de göra det ännu enklare för dem att lämna förhandlingsbordet, menar Carl-Johan Bergström.

– Det är helt fel väg att gå. Lagen behöver stärka förhandlingarna, inte skapa någon sorts gräddfil för den som inte gillar det svenska partssystemet.

Hyresgästföreningen vänder sig också emot kravet på på motiveringar till skiljemannens beslut. Det skulle enligt Carl-Johan Bergström riskera göra enskilda skiljemannabeslut till facit för resten av marknaden.

– Skiljemannen ska lösa en tvist, inte sätta märket för kommande förhandlingar. Däremot ser vi behov av tydligare spärrar och möjliga sanktioner när skiljemannasystemet överanvänds. Lagen behöver också täppa till hur egensatta hyror slinker in i skiljemannasystemet. De hyrorna står utanför den kollektiva förhandlingen och ska därför inte heller omfattas av skiljemannaförfarandet, säger Carl-Johan Bergström.