Bostad Hyresintäkterna ökar snabbare än fastighetskostnaderna. Samtidigt äter räntekostnaderna upp en stor del av överskottet. Det visar en ny rapport från Hyresgästföreningen.
– Bransch-anknutna aktörer menar att det är inte är någon lönsamhet i att äga fastigheter i Sverige, men vår rapport visar att den bilden inte stämmer, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.
Att driva fastigheter är mer lönsamt än på tio år och fastighetsbolagens hyresintäkter ökar snabbare än kostnaderna. Det menar Hyresgästföreningen som i en ny rapport tittat på årsredovisningar från 20 privata och 5 allmännyttiga bostadsbolag under perioden 2015-2025.
Medan fastighetskostnaderna ökade med 32 procent mellan 2019 och 2025 ökade hyresintäkterna med 43 procent. Driftnettot, det överskott som blir från den löpande förvaltningen innan räntor och administration, ökade med 51 procent under samma period.
– Det som varit tydligt de senaste åren vi gjort den här rapporten är att den underliggande affären att driva och sköta fastigheter varit lönsamt, och blivit mer lönsamt. Överskotten från fastigheterna är de högsta på tio år, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen till Dagens Arena.
Vill påverka debatten
Av varje hundralapp i hyresintäkter under 2025 fanns i genomsnitt 64 kronor kvar efter att fastighetskostnaderna som drift, underhåll och fastighetsskatt betalats.
– Den här rapporten är ett inlägg i debatten om fastighetsekonomi i stort. Det handlar inte bara om att motivera lägre hyreshöjningar i förhandlingarna utan om att påverka samhällsdebatten. Bransch-anknutna aktörer menar att det inte är någon lönsamhet i att äga fastigheter i Sverige, men vår rapport visar att den bilden inte stämmer, säger Martin Hofverberg.
Men samtidigt som själva fastighetsdriften är lönsam visar Hyresgästföreningens rapport att ekonomin för bolagen ändå är mer ansträngd än innan 2022. Detta beror på räntekostnaderna som ökat kraftigt de senaste åren. Nästan tre fjärdedelar av driftnettot gick mellan 2019 och 2025 till räntekostnader. Förvaltningsresultatet ökade därför endast med 11 procent, vilket är mindre än KPI som ökade med 25 procent under perioden.
Rekordhöga hyresökningar
Martin Hofverberg menar att det är två olika ekonomier i fastighetssektorn. Den ena handlar om själva driften av fastigheten och den andra om investeringen i fastigheter. Innan 2022 låg räntan på väldigt låga nivåer och många privata bolag valde att köpa upp stora bestånd, framhåller Martin Hofverberg. Sen kom räntechocken och det visade sig bli en dålig affär.
Men utifrån ett hyresgästperspektiv menar han att det viktiga är att titta på driften.
– För hyresgästerna tillförs inget värde av att ett annat bolag köper upp fastigheten med lånade pengar. Det enda de märker är att fastigheten byter ägare. Men en aktör som köpt upp mycket med lånade pengar kommer att försöka få ersättning från hyresgästerna när räntan höjs. Det är bakgrunden till de senaste årens rekordhöga yrkanden, och konfliktfyllda förhandlingar, säger Martin Hofverberg.
Förmånliga lån
Räntorna är en av de indikatorer som ligger till grund för de årliga hyresförhandlingarna, något hyresmarknadens parter gemensamt kommit överens om. Men Martin Hofverberg menar att det inte borde läggas för stor vikt vid just räntekostnaderna.
– På Hyresgästföreningen trycker vi på andra faktorer mer. Det är fastighetsförvaltningen som är grunden och det hyresgästerna känner av. Jag kan förstå att det varit stor tyngdpunkt på räntan nu när den gått från låg till hög, men nu ser vi att den är på väg att sjunka. Samtidigt kommer hyrorna att ligga på en permanent högre nivå, säger Martin Hofverberg.
Samtidigt är det väl viktigt att det finns intresse av att investera i fastigheter och att bygga bostäder, och då behöver väl kalkylen gå ihop?
– Det är en intressant och viktig del och här behöver staten kliva in. Den svenska bostadspolitiken är passiv och koncentrerad på det ägda boendet, det finns inget direkt stöd till byggande. Det gör oss unika i Europa. I länder som liknar oss finns stöd i lågkonjunkturer som ser till att hålla upp byggandet och att få ihop kalkylen. Eftersom marknaden kommer att reagera på högre räntor och sluta bygga eller bygga mindre behöver staten gå in och erbjuda förmånliga lån till lägre ränta. Då kan även vi i Sverige hålla uppe byggandet under konjunkturcykeln, säger Martin Hofverberg.
Olle Bergvall
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
