Marie Linder ordförande i Hyresgästföreningen. Foto: Christian Gustavsson och Susanna Skogsberg, förbundsjurist Hyresgästföreningen. Foto: Janne Danielsson
Marie Linder ordförande i Hyresgästföreningen. Foto: Christian Gustavsson och Susanna Skogsberg, förbundsjurist Hyresgästföreningen. Foto: Janne Danielsson

Hyresgästföreningen ser positivt på den utredning som föreslår stärkt inflytande för hyresgäster vid ombyggnad. Nu krävs att politiken tar sitt ansvar och gör verklighet av utredningens förslag, skriver ordförande Marie Linder och juristen Susanna Skogsberg.

Igår överlämnade utredningen »Stärkt ställning för hyresgäster« sina förslag till justitieminister Morgan Johansson. Uppdraget var att bland annat överväga vissa frågor kring ägande och förvaltning av hyreshus, förändringar i privatuthyrningslagen och hyresgästers möjligheter till inflytande vid ombyggnad.

Det finns en rad punkter i utredningens förslag som är positiva ur ett hyresgästperspektiv, framför allt handlar det om hyresgästers stärkta ställning vid ombyggnad.

Utredningen anser att hyresgästinflytande vid ombyggnader är mycket viktigt och pekar bland annat på Boverkets rapport »Boinflytande i praktiken« där man anger flera skäl till att ge hyresgästerna ett större inflytande än det som är lagstiftat idag. Det är en inriktning som Hyresgästföreningen ställer sig bakom.

Det finns tillfällen då det finns intressekonflikter mellan hyresgäster och hyresvärdar. Då måste lagreglerna balansera intressena och utredningen menar att det finns ett behov av att säkerställa att hyresgäster får ett verkligt inflytande även när hyresvärden inte vill erbjuda något sådant. Idag är det inflytandet bara en chimär.

Lagstiftaren har sedan länge sett hyreslagstiftningen som en skyddslagstiftning och utredningen menar att det är viktigt att slå vakt om hyresgästernas trygghet även när lägenheten rustas upp. Det är naturligtvis en inställning Hyresgästföreningen delar.

Idag ska hyresvärden informera hyresgästerna skriftligt. Nu föreslås att det i lagtext ska anges vad meddelandet ska innehålla, till exempel uppgift om åtgärder, hyresgästernas inflytande, tidsplan, möjlighet till alternativt boende, hyresnivån om den redan är förhandlad, vad som gäller om hyresgästen inte godkänner åtgärderna med mera.

Tidsfristen, det vill säga tidsperioden innan en hyresvärd får ansöka om tillstånd att utföra åtgärden, förlängs också till tre månader.

Vi tycker det är märkligt att reglerna om kostnadsbaserad hyra blir kvar.

När hyresgästerna inte lämnat sitt godkännande till åtgärder en hyresvärd vill genomföra kan hyresnämnden idag pröva om tillstånd ska lämnas. Denna regel blir kvar. Däremot ska hyresgästernas intressen väga tyngre jämfört med idag. Detta uttrycks genom att hyresvärden precis som i dagens lagstiftning ska ha beaktansvärda skäl för att genomföra åtgärderna, men utredningen förtydligar att åtgärderna också ska vara skäliga för hyresgästerna.

Detta är klara förbättringar för hyresgästernas inflytande och möjligheter att bo kvar i sina hem efter en ombyggnad.

För att bedöma vad som är skäligt ska hyresnämnden i sitt beslut ta hänsyn till om hyresgästen kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning i skälig utsträckning om åtgärden inte är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan antas följa. Det är ett välkommet förtydligande av hyresgästernas möjligheter.

Ett annat förslag som är positivt ur hyresgästsynpunkt är möjligheten att välja nivåer av ombyggnad och därmed även hyresnivåer. I betänkandet anges till exempel att det bör erbjudas flera nivåer om hyreshöjningen blir 25 procent. Om den blir över 50 procent ska hyresgästen erbjudas flera nivåer.

Hyresgäster har idag en väldigt utsatt situation vid ombyggnation. Hyreshöjningar på upp till 60 procent är inte ovanligt och alldeles för många hyresgäster tvingas lämna sina hem för att de inte har råd att bo kvar efter en ombyggnad. Med denna förändring kommer sannolikt fler hyresgäster kunna bo kvar i sina hem även efter en ombyggnad.

Många hyresvärdar arbetar redan idag med samråd med sina hyresgäster och för dem innebär utredningens förslag inga större förändringar. Vi ser att andra värdar nu kommer att behöva börja med samråd och det är naturligtvis positivt för hyresgästernas del.

Hyresgästföreningen har under flera år drivit på för att stärka hyresgästernas ställning. Men enbart förändrad lagstiftning är inte tillräckligt — det gäller framför allt att parterna på bostadshyresmarknaden också samarbetar i förslagens anda. Men också att staten kompletterar lagstiftningen med möjlighet till skattefria underhållsfonder och hållbarhets-ROT.

Ett annat område där det föreslås förändringar är privatuthyrningslagen. Där föreslår utredningen att lagen upphävs men att vissa regler behålls och förs in i hyreslagen.

Det handlar till exempel om rätten för en uthyrare att ta ut en kostnadsbaserad hyra, att återbetalning av för hög hyra kan ske retroaktivt ett år och att privatpersoner får möjlighet att hyra ut upp till två lägenheter till kostnadsbaserad hyra.

Vi tycker det är märkligt att reglerna om kostnadsbaserad hyra blir kvar. Detta trots att till exempel Boverket visat att antalet uthyrningar inte ökat i någon större omfattning och att hyror för både bostadsrätter och hyresrätter i andra hand har ökat stort.

Att det finns olika regler för hur hyran ska bestämmas beroende av om det är en hyresrätt eller en ägd lägenhet som hyrs ut gör det komplicerat att veta vad som faktiskt gäller vid andrahandsuthyrning. Den tydligaste principen för hyressättning vore i stället att bruksvärdeshyra gällde vid andrahandsupplåtelser, oavsett upplåtelseform. En sådan regel skulle vara både transparent och lätt att förstå.

Förslaget att en andrahandshyresgäst i bostadsrätt ska kunna begära återbetalning av för hög hyra upp till ett år retroaktivt är däremot ett steg i rätt riktning. Regelverket blir då detsamma som gäller för hyreslägenheter som hyrs ut i andra hand.

Vi ser positivt på utredningens förslag som helhet och det som presenteras är ett både efterlängtat och nödvändigt förtydligande av hyresgästers möjlighet till inflytande vid ombyggnation. Nu krävs att politiken tar sitt ansvar och gör verklighet av utredningens förslag.

Marie Linder förbundsordförande Hyresgästföreningen och Susanna Skogsberg förbundsjurist Hyresgästföreningen och expert i utredningen