Martin Hofverberg
Martin Hofverberg

Finansinpsektionens utökade amorteringskrav är välkommet. Det främsta hindret för att komma in på dagens bostadsmarknad är höga fastighetsvärden. Det stora problemet är att samhället lät svenska folkets privata skuldsättning öka till dagens omfattning, skriver Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.

Finansinspektionen har få vänner dessa dagar, att döma av reaktioner på debattsidorna.

Deras förslag om att ytterligare utöka amorteringskravet vid skuldsättning över 4,5 gånger årsinkomsten möts av en negativt inställd byggbransch vars framtida intäktsströmmar bygger på bostadsköparnas ökade privata skuldsättning, triggade av förväntningar på stadigt ökade fastighetsvärden.

Åtgärden är fel, liksom tidpunkten, verkar alltifrån LO och Sveriges Byggindustrier till Mäklarsamfundet vara överens om.

Vi ser nu sannolikt slutet på en bostadspolitisk era där hushåll och företag själva har stått för hela risken vid finansieringen av nya bostäder.

Rapporter om mättad efterfrågan på nyproduktion samtidigt som behovet av nya bostäder kvarstår, visar på vårt nuvarande finansieringssystems oförmåga att hantera långsiktig samhällsbyggnad.

Vi ser nu sannolikt slutet på en bostadspolitisk era där hushåll och företag själva har stått för hela risken vid finansieringen av nya bostäder.

Dagens förutsättningar har vuxit fram under de senaste tjugofem åren. Startskottet var avskaffandet av de statliga subventionerna och lånen vid 90-talets början, samtidigt som skattesystemet lades om. Staten drog sig tillbaka och hushållen fick träda in i dess ställe.

Den nya ordningen resulterade i att nyproduktionen störtdök, men eftersom åren dessförinnan hade präglats av ett högt bostadsbyggande så betraktades det som en hälsosam anpassning av utbudet.

Den långsiktiga effekten har däremot varit betydligt mer skadlig.

När utbudet av nyproduktion sätts efter viljan och förmågan att efterfråga präglas samhällsbygget av en överdriven försiktighet i lågkonjunktur och en övertro på framtida köpkraft i högkonjunktur.

En högre nyproduktionstakt under 90-talet hade hjälpt oss att undvika den spekulativa byggboom som präglar dagens marknad med höga hyror och priser som följd.

Men vakansrisken var för stor och en bostadsskuld byggdes upp inte minst i landets större städer.

90-talets bostadspolitik resulterade i stället i att bostadsrätten fick en framskjuten roll genom både ombildning och nyproduktion. Staten valde att fortsätta subventionera privata hushålls räntekostnader samtidigt som bankerna bidrog med en generös kreditgivning och riksbanken med stadigt sjunkande räntor.

Hushållens skuldkvot har stigit till 180 procent av de samlade disponibla inkomsterna – en fördubbling på 20 år.

Självklart har befolkningstillväxten i våra större städer och reallöneökningarna påverkat prisbildningen.

Men viktigare ändå är hur skuldsättningen sedan millennieskiftet har tillåtits släppa sitt ankare i utvecklingen av BNP, konsumentprisindex och löneutvecklingen. Den generösa kreditgivningen har möjliggjort för hushållen att efterfråga mer, vilket har pressat upp priser och fastighetsvärden.

Hushållens skuldkvot har stigit till 180 procent av de samlade disponibla inkomsterna, vilket är en fördubbling på 20 år.

En annan mer restriktiv kreditgivning hade, allt annat lika, inte pumpat upp värden i samma utsträckning vilket hade hållit priserna på rimligare nivåer.

Vilket för oss tillbaka till Finansinspektionens skuldkvottak. Att det kommer nu är förstås alldeles för sent. Men det gör det inte mindre nödvändigt. Att återigen förankra den privata skuldsättningen i realekonomins utveckling är en förutsättning för finansiell stabilitet, något som samtliga debattörer underskattar behovet av.

Samtidigt är vi eniga om att politiken behöver ta ett större grepp om skuldfrågan. När hushållens förmåga att låna begränsas behöver staten kliva in i dess ställe.

Vi behöver få på plats ett finansieringssystem som reglerar konjunkturen, inte spär på den.

Utredningen Förbättrade finansieringsförutsättningar för ny- och ombyggnad av bostäder som ska redovisa sitt slutbetänkande senare i höst innehåller förhoppningsvis nycklarna till ett långsiktigt hållbart ramverk för finansiering av bostadsbyggande.

Martin Hofverberg är chefsekonom Hyresgästföreningen.