hyresbolag m ram

Hyreshöjningar Allt fler hyresrätter säljs till bostadsbolag som renoverar lägenheter vid utflyttning. Det gör att ingen kan klaga på nya hyresnivåer trots att hyrorna kan stiga med uppemot 40 procent.

Willhemlyftet, Better Living och Det blir så mycket bättre. Det är namn för att beskriva affärsmodeller som går ut på att renovera lägenheter, en i taget, i befintliga bestånd mellan att en hyresgäst flyttat ut och en ny flyttar in. Metoden infördes i Sverige av fastighetsjätten Akelius som på senare har sålt av delar av sitt fastighetsbestånd på mindre orter i Sverige, för att istället expandera utomlands.

Nu tillämpar flera stora och snabbt växande bostadsbolag samma affärsmodell. Motivationen är ofta att höja värdet på fastigheterna, för att ägarna ska kunna öka sina investeringar ytterligare.

Eftersom ingen har kontraktet när renoveringen sker finns ingen som har rätt att protestera mot hur omfattande renoveringen blir och vilka hyreshöjningar den medför, vilket hyresgäster annars har rätt till. För lägenheter som konceptrenoveras på det här sättet är kraftiga hyreshöjningar på 40 procent eller mer inget ovanligt.

Nyligen kom ett lagförslag om att stärka hyresgästers inflytande vid stora renoveringar som höjer hyrorna. Men de skärpta rättigheterna kommer bara att gälla befintliga hyresgäster, och ändrar inte villkoren för lägenheter som renoveras vid utflyttning.

Enligt fastighetsägarna är styckvisa renoveringar en modell som gynnar alla; ingen tvingas flytta och standarden höjs överlag vilket de flesta hyresgäster efterfrågar.

– Det är av respekt för de boende. Om man bor hos oss har man en viss hyra, och tror man sig ha kontroll på sin ekonomi tycker vi att man ska få ha det, säger Per Ekelund, fastighetschef på Victoria park.

Att bara komma och säga att man ska renovera hela beståndet och höja hyrorna är »inte så snällt«, enligt honom.

Men Hyresgästföreningen är inte lika imponerad.

– Det kan ju låta bra för att ingen enskild hyresgäst drabbas, men det leder ändå till högre hyror och lägenheter som allt färre kan efterfråga. Dessutom vet vi från våra medlemmar att man upplever det här som väldigt störande, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Att renovera en lägenhet mellan två hyresgäster gör att ingen kan protestera mot den nya, högre hyran, i jämförelse med om alla lägenheter i en fastighet genomgår renoveringar samtidigt, med hyresgäster som har kvar sina kontrakt.

– Skillnaden är att hyresvärden måste få befintliga hyresgästers godkännande för att få renovera, säger Erik Elmgren på Hyresgästföreningen.

Det kan låta bra för att ingen enskild hyresgäst drabbas, men det leder ändå till högre hyror och lägenheter som allt färre kan efterfråga.

Lyssnar man istället till fastighetsägarna är renoveringarna något som de boende önskar. Enligt D. Carnegie & Co bygger modellen på en standard som efterfrågas av hyresgäster, med exempelvis »diskmaskin och micro i kök samt tvättmaskin och torktumlare i badrum – helkaklat, samt golvvärme mm.«

»När det gäller hyresgästernas upplevelse har vi bara hört gott om det. Vi har intern kö på dessa renoverade lägenheter där befintliga hyresgäster erbjuds dem, och en övervägande majoritet är befintliga hyresgäster som vill bo kvar i det egna området men i ett bättre boende«, skriver Björn Sundberg, kommunikationschef på D. Carnegie & Co, i ett mejlsvar till Dagens Arena.

– Erfarenheten är att det är en fantastisk efterfrågan på de nya lägenheterna, säger Peter Ullmark, chef för Skandinavien-avdelningen på Akelius, som var det första bolaget som började arbeta efter den styckvisa renoveringsmodellen.

Victoria park tycker sig ha bevis på att lägenheter med lägre standard är mindre eftertraktade.

– Vi tittade på en lightvariant av renovering med lägre hyra, bland annat i Eskilstuna, och det var lägre söktryck, säger Per Ekelund på Victoria park.

Nya hyror med runt 40 procent i hyrespåslag är heller inget som väntas påverka efterfrågan på lägenheterna, så länge bolaget verkar i städer med god tillväxt, enligt Per Ekelund.

– Vi ser inte att det är ett problem med höga hyror. Tvärtom ser vi att om lägenheterna är attraktiva är kunderna inte så känsliga för höga hyror, säger han.

Vi ser inte att det är problem med höga hyror. Tvärtom – om lägenheterna är attraktiva är kunderna inte känsliga för höga hyror.

Men det finns tecken på att befintliga hyresgäster hamnar i kläm. I augusti rapporterade SvD om stora brister i underhållet i D.Carnegie & Co:s hyreshus i Rinkeby. Enligt många hyresgäster struntar hyresvärden i att sköta nödvändigt underhåll av husen, för att istället försöka förmå de boende att flytta till en nyrenoverad lägenhet till betydligt högre kostnad. Dagens Arena har frågat D.Carnegie & Co hur de ser på det missnöjet och om underhållet har förbättrats, men har i skrivande stund inte fått något svar.

Willhem, som också gjort sig känt för att köpa upp stora hyresbestånd (bland annat från Akelius) under senare år har sin konceptrenovering kallad Willhemlyftet. Men bolaget uppger att de ändrat strategi: från att renovera alla lägenheter som tomställs, till att utgå från hur stor efterfrågan är hos hyresgästerna.

»Planen är inte att alla lägenheter ska renoveras enligt den här modellen, hur många lägenheter vi lyfter beror på hur stor efterfrågan är från våra hyresgäster« skriver Madeleine Wetterström, kommunikations- och marknadschef på Willhem i ett mejlsvar till Dagens Arena.

I dag totalrenoveras en femtedel av tomställda lägenheter, enligt Madeleine Wetterström, vilket innebär cirka 1 000 lägenheter om året, då omflyttningen är 20 procent.

Men Hyresgästföreningen Skånes uppfattning är att Willhem i Skåne renoverar »jättemycket« och »så fort en lägenhet tomställs«. Renoveringarna går utöver det nödvändiga, säger Kenneth Gustavsson, regionordförande, och medför hyreshöjningar på runt 2 000 kronor per månad och lägenhet.

– Allt man kan ta ut pengar för har de gjort. Vi har inget problem med att man renoverar kök och badrum, men det stannar inte där: de sätter in diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare, parkett i köket, handdukstorkar och allt möjligt. Och när man gör det i ytterområdena, där folk inte har lika mycket pengar, känns det inte helt okej, säger Kenneth Gustavsson.

Hans uppfattning är att de flesta fastighetsägare i Malmö renoverar enligt det styckvisa konceptet. Andra bolag som har ett stort bestånd i Malmö är Victoria park, Akelius, Heimstaden och Stena fastigheter.

Att renoveringar pågår mer eller mindre jämt, och inte under en begränsad period, anses inte vara ett stort problem för hyresgästerna.

– Det kan vara så att det upplevs som störande, men på det stora hela är det väldigt lite så. Vi jobbar aktivt med att minimera störande, säger Peter Ullmark på Akelius.

Allt man kan ta ut pengar för har de gjort. Renoveringarna går utöver det nödvändiga.

Per Ekelund på Victoria park medger att renoveringarna kan skapa missnöje,

– Ja, så kan det bli, att man hela tiden håller på och renoverar, men det uppvägs av att ingen rycker mattan under fötterna på en, säger han.

Det händer att de får in synpunkter från hyresgäster som störs »men inte mycket«, säger han.

Men Hyresgästföreningen menar att ständigt pågående renoveringar under flera år är något som kan göra att boende lämnar området.

– Eftersom man inte orkar bo kvar i den här störande miljön flyttar man, säger Erik Elmgren.

När det gäller omfattande konceptrenoveringar är Hyresgästföreningen också skeptisk till att det ibland handlar mer om att putsa på ytan, för att höja bruksvärdet och kunna ta ut mer i hyra, än att verkligen rusta huset för att hålla långsiktigt.

– Victoria park och Carnegie är de som har jobbat mest aktivt med hyreshöjande renoveringar och det är inte i alla fall man byter stammar vid de tillfällena. Då är det upp till nästa köpare att ta tag i det, och då finns det kanske inget ekonomiskt utrymme att byta stammar senare, säger Erik Elmgren.

Den hyresnivå man kan ta ut i ett visst område slår alltså i taket menar han, vilket kan göra det ointressant för någon kommande ägare att göra nödvändiga renoveringar.

D.Carnegie & Co själva svarar dock »ja« på frågan om de alltid gör stambyten vid stora renoveringar om så inte redan skett. Willhem svarar att de stambyter vid behov »men inte alltid«.

Victoria park säger mycket riktigt att de använder sig av relining vid sina renoveringar, och utför bara stambyte när det behövs.

– Vi skjuter inte stambyten på framtiden, men vi gör det inte samtidigt som renoveringen. Vi relinear* till exempel avlopp och byter vattenrör, och det gör vi oavsett renoveringstakten, säger Per Ekelund på Victoria Park.

Akelius har en liknande strategi.

– När en lägenhet uppgraderas så utförs relining av de liggande avloppsstammarna i lägenheterna, för att det senare ska vara möjligt att göra en total relining av fastighetens stående stammar, ofta tillsammans med ett stambyte av vattenrör. Sedan är det ingen som vet hur länge en relining håller, säger Peter Ullmark på Akelius.

Relining halverar livslängden i jämförelse med ett stambyte. Om bara 20 år måste man renovera igen.

Enligt Per Ekelund på Victoria park kräver byte av avloppsrör i badrum att man bryter upp golvet, vilket kan göra att det är svårt att behålla befintlig inredning. Vad gäller kök, däremot, är det inte nödvändigt att riva ut och byta inredning, som skåp med mera, så länge man använder sig av relining.

– Det är något man har använt som argument när man ska byta stammar för att man ska kunna få en hyreshöjning. Men det är inga som helst problem att byta vattenrören utan att göra om köket, säger Per Ekelund.

Men Erik Elmgren ser relining mer som en quick fix än som ett hållbart underhåll.

– Relining halverar livslängden i jämförelse med ett stambyte. Om bara 20 år måste man renovera igen, säger han.

Hyresgästföreningen försöker att vara med och påverka vilka privata värdar som köper upp allmännyttans bostäder, och hur de kommer att förvalta boendet. Men det går inte att skriva in krav angående hur mycket hyrorna ska höjas.

– Däremot kan man skriva in i ägardirektiven om att inte sälja till bostadsrätter till exempel, säger Erik Elmgren.

Och Hyresgästföreningens bild är att hyresgäster får mer för sina pengar hos allmännyttan än hos privata värdar.

– När vi mäter kundnöjdhet generellt, är man alltid mer nöjd med att bo hos en allmännyttig hyresvärd än hos en privat. Allmännyttan lägger 100 kr mer per kvadratmeter i underhåll varje år. Man har lägre hyror, och också lägre hyreshöjningar generellt, säger Erik Elmgren.

* Relining innebär att man sätter i nya rör invändigt i de befintliga rören, istället för att byta ut rören helt och hållet, vilket sker vid stambyten.

Hyreshöjningar på upp emot 40–50 procent vid större renoveringar kan jämföras med de kollektiva hyreshöjningar som Hyresgästföreningen förhandlat om för 2018 och som ligger under en procent, enligt Hyresgästföreningen. Det är dock inte ovanligt att stambyten och större renoveringar av kök och badrum medför stora hyreshöjningar även i fall när alla lägenheter åtgärdas på samma gång, och hyresgästerna, åtminstone teoretiskt sätt, har möjlighet att invända mot hur omfattande renoveringarna blir – vilket ofta går hand i hand med nivån på hyreshöjningen.