Bostadspolitik Allt fler privata bolag köper lägenheter i förortsområden i Sverige. Sedan 1990 har var fjärde kommunal lägenhet sålts till privata värdar. Allt oftare är köparna internationella storföretag.

 Sedan 1990 har var fjärde kommunal lägenhet sålts till privata värdar.  2016 såldes 11 350 allmännyttiga bostäder till privata värdar, enligt Boverkets siffror. Allt oftare är köparna internationella företag som vill in på den svenska bostadsmarknaden.

Två färska exempel är tyska Vonovia och amerikanska Starwood. En storspelare som köpt upp lägenheter under längre tid är D Carnegie & Co – med amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone som största ägare – som idag är en av Sveriges största ägare av hyreshus i miljonprogrammens områden.

Tidigare i veckan offentliggjorde Vonovia, Tysklands största fastighetsbolag, att de lagt det vinnande budet på att köpa det börsnoterade Victoria parks omkring 14 000 lägenheter. Något som Sveriges Radio Ekonomiekot var först med att rapportera. Victoria park har sedan tidigare köpt upp allmännyttiga lägenheter i framförallt Stockholm, Göteborg och Malmö.

Företagets affärsstrategi har varit att »stor bostadsbrist och begränsad nyproduktion ger Victoria Park förutsättningar att förädla bolagets fastigheter i miljonprogramområdena och med ökade hyresintäkter som följd.«

– Victoria park ger en bra bild över hur det kan se ut. Det är ett stort företag som inte är gammalt. De här företagens affärsidé är att »göra exit«, sista steget är att sälja med vinst, inte att vara en långsiktig och stabil ägare. Vilket i sig kan skapa en oro hos hyresgästerna när det blir ägarbyten, för att kunna känna trygghet i ett hyresförhållande vill man kunna ha en långsiktig relation med en hyresvärd, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Som Dagens Arena har rapporterat om tidigare är ett vanligt sätt att skapa värdetillväxt, vinst, genom att renovera lägenheter vid utflyttning. Det gör att ingen kan klaga på nya hyresnivåer trots att hyrorna kan stiga med mellan 40 – 50 procent.

Dagens Arena har sökt Victoria parks men utan framgång. Tidigare har företaget kommenterat renoveringarna:

– Det är av respekt för de boende. Om man bor hos oss har man en viss hyra, och tror man sig ha kontroll på sin ekonomi tycker vi att man ska få ha det, sa Per Ekelund, fastighetschef på Victoria park.

Att renovera hela beståndet och höja hyrorna är »inte så snällt«, enligt honom.

Läs mer: Styckvisa renoveringar ger kraftiga hyreshöjningar

Enligt Erik Elmgren rör det sig ofta om ytrenoveringar, så som nytt kök eller badrum. Sällan renoveringar som rör själva fastigheten.

– Man köper orenoverade, lågt värderade fastigheter, ofta i miljonprogram och så renoverar man enskilda lägenheter – inte fastigheterna. Trots att de här fastigheterna ofta har en teknisk underhållsskuld, som företagen bara skjuter på framtiden. De gör till exempel ofta inte stambyten, utan jobbar med ytor inne i lägenheterna, får upp värdet på husen för att sälja dem.

»De här företagen har råd och de har ett affärsmässigt incitament att investera pengar, de förväntas att få avkastning på de investerade pengarna. Jag tror inte vi har sett den sista transaktionen, utan vi kommer se fler försäljningar.«

Anledningen till att internationella företag är intresserade av den svenska bostadsmarknaden tror Erik Elmgren beror på att Sverige har ett förhandlingssystem och ett bruksvärdessystem som gör att hyror aldrig sjunker, vilket garanterar stabil, långsiktig avkastning, men framförallt den svenska bostadsbristen.

En orsak som även Stig Westerdahl, docent i företagsekonomi vid Malmö universitet, ger högt förklaringsvärde till varför internationella storföretag vill etablera sig i Sverige.

– Det finns så stora möjligheter att tjäna pengar genom att renovera vakanta bostäder och höja hyran på ett sätt som är helt okopplat till kostnaden renoveringen medför. Det är jättestora vinster på det här. Vilket såklart är kopplat till bostadsbristen. Det finns så stora grupper som är helt chanslösa på bostadsmarknaden och som är villiga att ta de här bostäderna ändå.

Och i fallet Vonovia skriver de i sitt pressutskick: »Stark befolkningstillväxt, långsam nyproduktion som skapar tillgångsbrist, en stark makroekonomisk grund och ökande välstånd är faktorer som stödjer en stark hyresmarknad i Sverige«, som en bakgrund och förklaring till deras vilja att köpa Viktoria park.

– Företag kan profitera på bostadsbristen och människors behov av tak över huvudet hamnar i händerna på amerikanska eller tyska riskkapitaliser. Det för frågan till var finns det allmänna? frågar sig Erik Elmgren.

Både Erik Elmgren och Stig Westerdahl är frågande till varför allmännyttan säljer sina bostäder.

SABO, allmännyttans bransch- och intresseorganisation, hänvisar i ett sms till de enskilda bostadsbolagen och skriver att de generellt inte kommenterar eftersom att skälen kan skilja sig åt.  På Boverkets hemsida går att läsa: »Kommunerna har oftast flera motiv till att sälja allmännyttiga bostäder och motiven är företrädesvis ekonomiska. Det vanligaste är att möjliggöra nyproduktion. Men ett nästan lika vanligt motiv är att effektivisera bolagets förvaltning. På tredje plats kommer att öka det ekonomiska utrymmet för underhåll och upprustning.«

Stig Westerdahl köper inte argumentet att allmännyttan måste sälja för att kunna bygga nytt.

– Det här argumentet kommunerna använder, att de inte vill ta upp nya lån för sina bostadsbolag, det är väldigt svagt för ofta har dessa bolag en ganska låg skuldsättning. Dessutom har de väldigt goda förutsättningar att låna genom Kommuninvest som erbjuder väldigt bra villkor. Jag har svårt att förstå idén att de säljer ut.

Erik Elmgren tycker att bostadspolitiken lyser med sin frånvaro och har gjort så sedan 1990-talet. Han tror att kommunerna i längden kan komma att bryta mot bostadsförsörjnings-ansvaret och han eftersöker ett kommunalt ansvarsutkrävande.

– Kommunerna bär ett oerhört stort ansvar. Vi har en regeringsform som väldigt tydligt i tredje paragrafen säger att det åligger det allmänna att trygga rätten till boende. Det behövs en bostadspolitik som är genomtänkt och bygger på en konsekvensanalys. Det vi ser nu är ingen bra utveckling.

»Vi kan komma att få färre områden, men värre i meningen att de är ännu hårdare segregerade.«

Ett av de få hoten mot utvecklingen av extrema vinstuttag i miljonprogrammen genom renoveringarna är politiska ingrepp menar Stig Westerdahl som visserligen inte tror att utvecklingen kan pågå hur länge som helst.

– Någonstans börjar miljonprogrammen bli för dyra för att företagen ska kunna göra den typen av vinster som kommer genom att köpa billigt, renovera upp och sälja eller hyra ut dyrt. Prisrallyt kommer komma till vägs ände.

Till Ekonomiekot säger Johan Edberg, analytiker på investeringsbanken Pareto securities, att han tror att det här bara är början.

– Jag tror överlag att det är början på något stort. Jag tror inte vi har sett den sista transaktionen, utan vi kommer se fler försäljningar.

– De här företagen har råd och de har ett affärsmässigt incitament att investera pengar, de förväntas att få avkastning på de investerade pengarna.

Stig Westerdahl tror att framtiden innebär fortsatt högre hyror i miljonprogrammen, ännu dyrare hyror för nybyggen och att det kan tvinga fram en ny sorts områden – områden som är ännu mer avsedda för människor som inte har råd att bo någonstans.

– Den här utvecklingen tvingar bort en massa människor från miljonprogrammen och vi kan komma att få färre områden, men värre i meningen att de är ännu hårdare segregerade.